La distinction entre « surface habitable » et « surface Carrez » est essentielle dans le domaine immobilier français, notamment lors de la location ou de la vente d’un bien. Bien que ces deux notions concernent la mesure de la superficie d’un logement, elles répondent à des définitions et des obligations légales distinctes.
Surface habitable : définition et usage
La surface habitable est définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne sont pas prises en compte les surfaces des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances, ni les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Cette mesure est principalement utilisée dans le cadre des locations, notamment pour les baux de résidence principale, où elle doit obligatoirement être mentionnée conformément à la loi Boutin.
Surface Carrez : définition et obligations
La surface Carrez, issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, concerne exclusivement les ventes de lots en copropriété. Elle représente la superficie privative des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre et celles des lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas prises en compte.
La mention de cette surface est obligatoire dans tous les documents relatifs à la vente d’un lot de copropriété. En cas d’erreur supérieure à 5 % entre la surface réelle et celle indiquée, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente, voire l’annulation de la vente si la surface n’est pas mentionnée.
| Éléments inclus/exclus | Surface habitable | Surface Carrez |
|---|---|---|
| Murs, cloisons, escaliers | Exclu | Exclu |
| Hauteur sous plafond < 1,80 m | Exclu | Exclu |
| Combles aménagés | Inclus | Inclus |
| Combles non aménagés | Exclu | Inclus |
| Sous-sols, caves, garages | Exclu | Exclu |
| Vérandas, loggias, balcons | Exclu | Exclu |
| Lots < 8 m² | Inclus | Exclu |
Il est crucial de noter que la surface habitable est généralement inférieure à la surface Carrez, en raison des différences dans les éléments pris en compte. Cette distinction peut avoir des implications significatives sur la valorisation d’un bien immobilier, tant à la location qu’à la vente.
Sources officielles
Code de la construction et de l’habitation – Article R.111-2
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez)
FNAIM – Loi Carrez : explications et mode de calcul
En conclusion, bien que la surface habitable et la surface Carrez soient deux mesures de superficie d’un logement, elles répondent à des définitions légales distinctes et s’appliquent dans des contextes différents. Il est essentiel pour les propriétaires, locataires et acquéreurs de bien comprendre ces différences pour assurer la conformité légale et éviter tout litige.
